Quieres realizar la gestión de viviendas turísticas o tienes dudas sobre la tramitación, pero ¿No sabes por dónde empezar? Tenemos esta sencilla guía con los pasos primordiales para que lo puedas realizar. Recuerda que nosotros realizamos la gestión apartamentos turísticos en las principales ciudades de España
Empezamos con todos los puntos para la gestión de viviendas de uso turístico:
Lo primordial y más importante es tener un piso para alquilar como Viviendas Turísticas (VUT).
Y es que, si nos referimos a disponer de una vivienda, es porque no es indispensable ser el dueño del inmueble a alquilar. Se pueden explotar pisos y apartamentos turísticamente a través de un “contrato de cesión” que se encuentre firmado por el propietario del inmueble.
Este tipo de acuerdo establece la disposición del inmueble a un tercero para hacer uso de su comercialización y gestión completa. En caso de disponer de mas de 1 apartamento para su uso turístico, se debe de cambiar la figura legal de un “Autónomo” a una “S.L.”.
Elegir el tipo de uso que tendrá el apartamento turístico.
Viviendas para uso turístico completo:
Son todas aquellas viviendas, pisos, chalets o apartamentos que se encuentran completamente acondicionadas para su alquiler turístico. Deben de contar con salidas de emergencia, mapas de distribución y garantías turísticas para los huéspedes.
El servicio que debe de prestar las VUT son bajo el principio de unidad de explotación. En este principio se fija un precio de alquiler, se da de alta la propiedad profesionalmente bajo un “autónomo” y los residentes tendrán carácter de no residentes permanentes.
Viviendas turísticas por habitación
Son todos los pisos que sean alquilados por habitación y que cuenten con zonas para su uso común (baño, cocina, etc.) La normativa actual en Madrid, Andalucía, Barcelona, Galicia, Donostia, Bilbao, Sevilla, establece que las VUT deben de alquilarse en su totalidad, sin importar que los alquileres sean con contratos separados y por habitación. La persona que alquile el apartamento de esta forma también debe de darse de alta como autónomo y pagar los respectivos impuestos.
Apartamentos turísticos (AT)
Para hacer un registro de viviendas turísticas como AT, el inmueble debe de integrar instalaciones, equipamiento y servicios propios de un Hotel. Tale como el servicio de limpieza, visitas guiadas en diferentes idiomas, amenities, decoraciones, etc. Al igual que en las VUT, los tipos de contrato son ocasionales y sin ningún tipo de carácter de residente permanente.
Este tipo de explotación debe de ser como empresarial. La ventaja de este tipo de “titularidad” es que permite tener bajo nombre de la empresa de gestión a muchas propiedades y en diferentes localidades de España.
Los AT se pueden clasificar en 4 categorías con unos símbolos de llaves. Cada numero de llave establece el numero de servicios que los huéspedes obtendrán en sus visitas. Las 4 llaves equivaldrían a un hotel 5 estrellas que cuenta con los mejores servicios para los viajeros.
Los AT suelen ser los preferidos por los turistas internacionales y son los que dejan mayor beneficio económico para propietarios. Pero en muchas ocasiones, la gestión completa solo puede ser hecho por empresas especializadas en gestión de apartamentos turísticos
Comprobar que se cumplen los requisitos y tramitar la licencia correspondiente
Los requisitos para obtener una licencia de apartamento turístico no son los mismos que para una licencia de viviendas fines turísticos o VUT. Por lo general los requisitos para un AT suelen incluir reformas de apartamentos turístico totales o parciales a la vivienda para no incurrir en alguna multa o sanción. Los requisitos para las VUT están establecidos en el Decreto 79/2014, modificado por el Real decreto 29/2019 y establece:
- La vivienda turística debe de estar en condiciones de habitabilidad, amueblada y con los equipos electrodomésticos básicos. Disponer de calefacción y el correcto funcionamiento de agua caliente y fría.
- Es indispensable que el piso cuente con al menos una ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos. Un extintor manual debe de estar colocado en el interior de la vivienda de uso turístico. Es importante que también cuente con la correcta señalización y planos de evacuación del edificio para casos de emergencia
- Debe de darse a conocer mediante canales turísticos tales como Airbnb, Expedia o Booking.
- Se debe de ejercer de forma habitual la actividad turística. No se permite que por temporadas sea alquilada por 6 meses y después cambie en temporadas altas, como en verano, a una VUT.
- La propiedad debe de cederse en su totalidad bajo un contrato bien redactado y firmado por ambas partes.
- Debe de explotarse con la principal finalidad lucrativa
- Se contará con un certificado de idoneidad de la propiedad para su uso turístico. Este certificado suele ser tramitado en las dependencias de gobierno de cada comunidad.
Espacios, estancias y capacidades máximas de una vivienda de uso turístico
Las viviendas con fines turísticos deben de estar compuestas por un salón- comedor, baño, cocina y dormitorio. A cada nuevo huésped que recibamos se le debe de proporcionar un número telefónico para incidencias o consultas. Debemos de estar casi de forma permanente atento a estas llamadas que repercutirán en la satisfacción del viajero. Además, debemos poner un rotulo con los teléfonos de emergencias y contar con el registro del viajero correspondiente a cada check-in. Es indispensable contar con hojas de reclamación para los viajeros y proporcionar las reglas de convivencia del edificio en general.
Los autónomos y titulares de las viviendas turísticas deben de respetar las capacidades que cada comunidad otorga a los pisos para este fin. Se establece que:
- Las viviendas inferiores a los 25 m2 pueden ser habitadas solo por dos personas en, al menos, una habitación.
- Para pisos de 25 m2 a 40 m2 habitables, se establece hasta un número máximo de 4 personas distribuidas en al menos 2 habitaciones.
- Por cada 10 m2 adicionales a los 40 antes mencionados se permiten 2 personas en, al menos, un dormitorio habitable independiente.
No ay que olvidar el seguro de responsabilidad civil y los distintivos para las viviendas turísticas.
Contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes de algún daño corporal o material a la vivienda siempre es recomendable. Este seguro, por lo general, no cubre desperfectos causados a la vivienda por el huésped durante su estancia. Establecer estas cláusulas en el contrato de alquiler es algo que siempre es recomendable añadir.
Otorgar a cada nuevo huésped un formulario informativo en el que se dan a conocer las reglas mínimas de convivencia con la comunidad de vecinos evitara futuros incidentes. No te olvides de firmar un contrato de alquiler turístico y de solicitar a cada nuevo huésped fotocopias de sus documentos de identidad o pasaporte. Si cuentas con un apartamento y decides dejar en manos de profesionales la gestión y alojamientos turísticos contacta con nosotros.
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